2025年4月25日中央政治局会议再次强调， 加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

  今年一季度房地产市场修复明显，供给侧土地市场同步释放积极信号。土地市场展现出五点新变化，包括核心城市土地市场活跃、地方政府土地供应积极、房企拿地意愿提升、土拍溢价率升高、不同城市拿地房企分化等。

  加快供地节奏。2025年1季度重点35城的土地供应中，有22城推出规划建筑面积同比增长。23城土地出让金同比增加，其中大连、杭州1季度土地出让金收入超过2024年全年的50%，分别为71%、51%，东莞、哈尔滨、北京、成都等城市1季度土地出让金收入超过去年全年的35%。

  供应结构优化。供应区位优质的地块，北京市供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线地块为主，上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块供应占比提升。供应低容积率地块，2025年1季度上海平均成交容积率2.01，较2024年的2.21下降0.19，2023年平均容积率为2.39，进一步提升了未来改善型产品的供应。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

  房企有效库存减少，亟需补货。全国土地成交建筑面积连续四年大幅回落，房企优质可售库存降低。2024年新增土储百强房企的拿地金额合计为9280亿元，同比下降30%，较2020年的32337亿元下降71%。2024年销售百强房企拿地销售比相较上年下降5.7个百分点至19.7%。随着核心城市的优质地块供应，房企补货意愿增强。

  核心城市市场确定性强。在房地产市场止跌回稳的大趋势下，核心城市房地产市场恢复更快，市场的确定性使房企拿地意愿增强。尤其是近年来高端改善型项目走出独立行情，导致核心城市核心地块热度更高，其中上海该现象最为明显。

  一是限价政策松绑释放市场活力。北京自2024年4季度取消房屋销售指导价和地价上限后，2025年成交的11宗商品房用地平均溢价率达11%，较2024年全年提升8个百分点。上海自2024年6月第三批次土拍起取消10%的溢价率限制，通过“价高者得”机制配合竞高品质住宅建设，推动改善型产品供给扩容。

  二是市场复苏的积极表现强化房企土拍信心。2025年1季度市场回稳明显，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分别达682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。

  核心城市央国企仍为拿地主力。2025年1季度核心35城央国企拿地宗数占比为49%，央国企与混合所有制拿地宗数占比达53%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7成。

  民营房企持续深耕熟悉的城市，战略性收缩三四线%集中于杭州；中天美好集团持续加码布局杭州，其杭州区域投资占比从2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大华集团战略投资上海，2025年1季度98%的新增土储位于上海；新希望地产通过持续深耕成都市场，进入该市土地投资额十强行列。

  北京2025年1季度土地市场共成交11宗涉宅用地，成交建筑面积120.5万方，同比下降12%；成交金额569亿元，同比上涨45.3%。2025年1季度虽然成交总建面同比下降，但成交总金额为近五年同期最高。核心稀缺地段、高单价地块增加，竞争非常激烈。成交的11宗土地中，海淀朱房村、树村地块和朝阳三间房地块竞争非常激烈，溢价率在10%-28%，同时海淀树村地块刷新北京地价单价最高纪录。非热门地块价稳，位于丰台、大兴、昌平、顺义区的地块底价成交，占比64%。大体量、高总价地块供应占比增加，成交总价超50亿元地块，共有5宗，占比45%。

  上海2025年1季度土地市场共成交14宗涉宅地，同比增长75%；成交建筑面积76万方，同比增长7%；出让金337亿元，同比增长69%；平均成交楼面价高达44379元/平方米，同比增长58%。高品质住宅是未来方向，将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑等普适要求纳入土地出让合同，在竞拍过程中增加竞报高品质建设，顺应改善性住房需求趋势。在1季度成交的地块中，浦东新区北蔡地块溢价率达40%后进入竞报高品质建设环节，最终以装修标准5000元/平方米，新增公共设施和开放空间300平方米，配建0.6%的高品质人才住房的条件成交。

  杭州土地市场火热，土地出让金居全国首位。2025年1季度，杭州共计成交33宗涉宅地，同比增长106%；成交建面205万方，同比增长78%；成交金额高达596亿元，同比增长149%；成交楼面均价为29112元/平方米。土地出让金、楼面均价均创2023年以来季度新高。一季度杭州土地出让金超越北京、上海，居全国首位，成交规划总建面为全国第二。

  供地总量压缩，在已经公布供地计划的城市中，多数城市总供应大幅度减少，东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%，成都、宁波、杭州、南宁下降超过30%。但供应提速，2025年1季度重点35城的土地供应中，有22城推出规划建筑面积同比增长。23城土地出让金同比增加，其中大连、杭州1季度土地出让金收入超过2024年全年的50%，分别为71%、51%，东莞、哈尔滨、北京、成都等城市1季度土地出让金收入超过去年全年的35%。点击了解，让项目建设提速，投资目标达成的建设平台

  供应结构优化。核心城市通过供应区位优质的地块，适应市场需求。北京市供地以核心区域高能级地块配合近郊轨道沿线年度建设用地供应计划》中明确，优先保障轨道交通站点周边及城中村改造资金平衡商品房用地供应，加大站城融合力度，适度提高轨道站点周边用地建设强度，打造微中心，推动“好房子”试点实施，提升住房品质。上海、杭州等城市远郊供地减少，核心区位地块的供应占比提升。供应低容积率地块，2025年1季度上海平均成交容积率2.01，较2024年的2.21下降0.19，2023年平均容积率为2.39，进一步提升了未来改善型产品的供应。

  核心城市市场确定性强。在房地产市场止跌回稳的大趋势下，核心城市房地产市场恢复更快，市场的确定性使房企拿地意愿增强。尤其是近年来高端改善型项目走出独立行情，导致核心城市核心地块热度更高，其中上海该现象最明显，2024年上海套均价1500万以上的新房成交6927套，同比增加21%。在各地出台设计新规、技术要点等高品质住宅指引后，改善型产品的建设有了更多支持，房企拿地意愿进一步增加。

  以杭州为例，2024年10月杭州新出让用地不再设置新房限价，央国企拿地积极，尤其是在可以以产品力换价格的核心地块。2025年1季度央国企权益拿地金额187亿元，占比31%，相比2024年未放开限价时期（2024年1-9月）占比上升6.3个百分点。2025年1季度，单价地王蒋村地块、总价地王上城望江地块，均由国企竞得。

  2025年1季度一二线城市住宅用地土拍溢价率普遍提升。深圳、杭州、南宁以70%、43%、40%的平均溢价率位列全国前三，北京、上海则分别达到11%和29%，上海平均溢价超过了2020年3季度的22%，成为历史上平均溢价率最高的一个季度。市场升温主要受两大因素驱动：

  杭州，2023年11月取消土地限价，2024年2月萧山、余杭部分地区取消新房限价，2024年10月取消新出让住宅用地的新房限价，一步步激发房地产市场的活力。以杭州城东新城板块为例，地价从限价时期的3.6万元/平方米（2024年2月成交）到不限价后的5.07万元/ 平方米（2025年2月成交），楼面价累计上涨了1.44万元/ 平方米，涨幅达到40%。从杭州全市来看，今年1季度连续三次刷新最高楼面价，单价地王成交楼面价达8.8万元/ 平方米。

  1月24日成交的拱墅区湖墅单元地块，楼面价64834元/ 平方米，相比此前名义最高地价，2024年10月22日出让的上城地块，楼面价50717元/ 平方米，上涨28%；3月25日成交的滨江区西兴单元地块，楼面价77409元/ 平方米，较1月成交的单价地王楼面价上涨12575元/ 平方米，涨幅19%；3月28日成交的西湖区蒋村单元地块，楼面价88029元/ 平方米，较滨江区西兴单元地块楼面价上涨10620元/ 平方米，涨幅14%。

  2025年1季度市场回稳明显，北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%。其中北京、上海、深圳3月二手房日均成交分别达682套（+34%）、947套（+45%）、227套（+52%）。一线城市优质新房项目持续热销，符合新规设计的高品质住宅更受购房者青睐，因新房高品质的特性，购房者对新房的偏好也逐步提升。市场的积极表现强化了房企土拍信心。

  滨江集团2025年1季度184亿元土地投资额，100%集中于杭州；中天美好集团持续加码布局杭州，其杭州区域投资占比从2024年的77%提升至2025年1季度的100%；大华集团战略投资上海，2025年1季度98%的新增土储位于上海；新希望地产通过持续深耕成都市场，进入该市土地投资额十强行列。中小规模民企充分的发挥本土资源禀赋，典型案例宁波江山万里置业全部土储100%集中于属地市场，形成差异化竞争壁垒。

  县域城市城司仍在发力。根据中指研究院2025年1季度全国房地产企业拿地TOP100排行榜，部分城司拿地面积居前。衡南县发展集团以122万平的权益拿地面积位列全国第一，海兴县兴港建设发展以86万平的权益拿地面积位列第四位，东山县新农投发公司以65万平的权益拿地面积位列榜单第十。部分县域城市，仍由城司拿地，拿地面积较大，但拿地金额较热点城市小，主要起到托底当地土地市场等作用。

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