标志着住房租赁市场在经历多年探索后，首次在国家法律层面确立了系统化、规范化的发展框架。

  2025年3月，住建部发布的《中国住房发展报告》指出，我国城镇居民住房自有率已达到87.8%，位居全球前列。这是过去几十年房地产开发大发展的结果。

  在福利分房时代，我国城镇住房是「以租为主」的。直到1978才开始慢慢地鼓励职工购买公房，鼓励私人建房，开始做住房市场化改革试点。1988年国务院出台《住房制度改革领导小组〈鼓励职工购买公有旧住房意见〉的通知》，改革试点扩大到全国，鼓励居民从住房使用者变为住房所有人。1998年，住房实物分配全面停止，房地产大开发时代开启，「重购轻租」成为这一阶段的典型特征。

  直到2007年，以国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）为标志，住房保障才重新引起重视。《意见》提出让保障房覆盖面在2015年达到20%。

  不过，国家真正对发展租赁住房重视，是从2015年开始的。当年底的中央经济工作会议首次提出了「建立购租并举的住房制度」。

  2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出实行「购租并举」，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

  次年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业……增加租赁住房有效供应……住建部还选取了12个人口净流入城市，作为首批开展住房租赁的试点。

  再加上当年10月的十九大报告将「购」和「租」换了个位置，从此前的「购租并举」变成「租购并举」。由此，2017年成为「租购并举」元年，中国住房租赁市场元年，长租公寓市场迎来爆发。

  二十届三中全会的主要文件，对住房保障的重视程度更进一步：1.会议全文《决定》用了近160个字对我国今后住房制度的发展趋势与重点领域进行了论述，并且都位于第44条「健全社会保障体系」中；2.将「加快建立租购并举的住房制度」放在了首位……

  信号再明显不过了：今后，我国的住房制度将会更强调住房的民生属性。《条例》的签署就是这一设计的最新落地动作。

  从宏观角度看，我国城市化进程已进入第二阶段：人口从中小城市进一步向大城市聚集。2024年全国31个省级行政区中，有20个地区的常住人口较上年减少，3个基本持平，仅8个仍维持增长。

  预计到2030年，中国的流动人口将达到3.3亿左右，这些人都是潜在的租房群体。未来，租赁人口的增长是十分确定的。

  国家统计局多个方面数据显示，今年1-6月，全国新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%。相比之下，住房租赁市场则好得多。

  根据住建部发布的数据，2025年一季度，全国住房租赁成交量达到1830万套，环比增长5.2%，交易额突破1.47万亿元，同比增长7.3%，展现出租赁市场的强劲韧性。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

  一方面，随着非流动人口城镇化率的逐步的提升，租房人口规模持续扩大，目前，仅四大一线城市中租房人口规模就接近4000万人，占比大约50%。

  另一方面，在近2.6亿的全国租房人口中，主流置业人群正在回归租房市场。带动整租型——尤其是多居室整租快速崛起。

  这种良好的增长势头，让众多机构投资的人加速进入长租公寓市场。根据仲量联行数据，2025年一季度，全国住房租赁领域吸引投资额达到465亿元，同比增长18.3%。今年一季度新增的约12.5万个长租公寓床位，近60%来自专业机构运营。其中，仅保利、龙湖等开发商今年一季度在长租公寓业务的新增投资就超过150亿元。推动机构化、规模化租赁企业的市场占有率从2023年的15.6%增长到目前的21.7%。

  事实上，自2017年以来，虽然中途有一些波折，但由于机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富，长租公寓行业整体保持增长态势，市场占比稳步提升，再加上近几年保障性租赁住房大量入市，使得租赁住房的机构化率快速提升。

  最新签署的《条例》明确「鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业」。未来，租赁住房的机构化率还会持续提升，特别是集中式长租公寓的市占率，还有很大提升空间。

  因为，目前我国集中式长租公寓的渗透率在10%左右，而英国和美国的渗透率分别为42.0%和30.0%。

  当然，随着机构化率的提升，特别是大量保租房集中入市，竞争变得日益激烈，各机构——特别是地方国企的相关机构，必须提升运营的精细化水平和提供更多附加值，才能确保较高的出租率。

  当然，机构化率提高，竞争加剧，对租房群体来说，绝对是好事。因为可选择的更多了，服务也会更好。《条例》的8个「首次」制度设计，更是将让租户的权益得到最大限度的保障。

  比如，《条例》首次以法规形式明确「建立住房租金监测机制」，不仅为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供了制度保障，还有望重塑「数据驱动」的租赁治理新格局。

  再比如，目前一些城市的出租房将厨房、卫生间改造之后用于出租，《条例》首次明文禁止非居住空间用于居住（厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住）。此举，有利于清理租赁市场中的「灰色供给」，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的属性，将倒逼运营商加强合规开发与运营……

  此外，《条例》还首次将「实名签约」和房源信息真实性制度法定化，首次在立法层面引入「房屋状况说明书」机制，首次设立「转租资金监管账户」制度，首次将「信用监管+行业自律」作为双轮驱动机制，首次明确「住房租赁企业」为法律责任主体，首次明确地方政府在「多渠道供给租赁住房」中的引导责任。

  这些制度设计，实现了从房源供给、交易流程、企业合规、政府监管到信用体系建设的全流程覆盖，目标很明确，那就是实现对租赁住房全生命周期的闭环式治理，从而推动「租购并举」住房体系的落地。

  对租赁住房企业来说，这既是挑战也是机遇。比如，设立「转租资金监管账户」制度，将堵死「长收短付」的通道，明确「住房租赁企业」为法律责任主体，明确了「住房租赁企业」在房源管理、租金收付、安全保障等方面的合规义务，但也将推动行业从「二房东」式松散管理向「机构化、平台化」转型，规范稳定、数字化程度高的品牌供给方将获得更高的市场认可以及出租率……

  年初，随着AI升温，多个城市爆发了新一轮的「抢人大战」。其中尤以一线和部分新一线城市最为瞩目。因为，城市竞争归根结底是人才的竞争。

  各地「抢人」的方法可谓五花八门，从送免费住宿、报销面试路费，到送无息贷款……应有尽有。但各地都将「住有所居」放在了至关重要的位置。事实上，早在2017年武汉等地就祭出「租购同权」的大招，参与城市间的「抢人大战」。

  此前多轮的人口争夺，已经悄然改变了中国的城市版图。《条例》的落地，让中国城市发展格局和住房市场的版图又多了新变数，让我们拭目以待。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）