“领头羊”，占尽天时、地利、人和：天时是地缘冲突下中东及全球避险资金转向；地利是租金托底、利息下行推动周期回归；人和

　　2026年3月22日，港岛南区楼盘DEEP WATER SOUTH推售现场，买家排起长龙 图片来自：每经记者李旭馗 摄

　　2026年3月22日一大早，邱先生已从迪拜飞抵香港。当日，港岛南区楼盘 DEEP WATER SOUTH 开售。

　　在苏州经营机械工程公司的邱先生，已在中东迪拜深耕业务，原计划让即将毕业的儿子赴迪拜工作、买房安家，然而，美以伊战争硝烟突起，安全感取代了一切规划。

　　开售这天是一个平常的星期日，DEEP WATER SOUTH的推售现场却热闹得像网红店，来这里的除了香港本地人，还有拖着行李箱就来抽签买楼的内地人，以及说着一口流利粤语的外国人。

　　2026年3月22日，港岛南区楼盘DEEP WATER SOUTH推售现场 图片来自：每经记者李旭馗 摄

　　幸运的是，在这个起步价就要900多万港元的项目，邱先生有幸中签，用934万港元买入了337平方呎（约31.31平方米）的一房单位。

　　邱先生的老友周鹏飞也参与了该项目的认购。他长期在港工作，目前担任宏利香港高级区域经理，这是他准备在港投资的第三套房产。然而，他未抽中想要的440平方呎两房。

　　“去年和朋友两家人已一起闭着眼睛在香港买了3套房。买了就赚了，当时房价是现在的七折，现在涨了不少，但仍处在上升通道中。”周鹏飞说。

　　DEEP WATER SOUTH挨着香港著名的深水湾、寿臣山，紧邻地铁，折后平均呎价（1平方呎≈0.09290304平方米）约2.7万港元，共吸引了2200组认购，超额认购逾23倍。

　　据该项目开发商会德丰地产的副主席兼常务董事黄光耀透露，当天有一个客户直接斥资1.29亿港元，一口气拿下10套房。

　　此类大额成交，近期在香港新楼盘中屡见不鲜。3月28日，香港本地开发商恒基兆业在红磡推售的123套房源仅用4小时便告罄，也有人一次性扫房10套，项目单日套现超10亿港元。

　　香港中原地产最新多个方面数据显示，截至3月20日，2026年一季度香港新房市场共记录265宗“大手客”入市案例（指同一买家在同一小区购入多套房源），创下2008年以来同期新高。

　　从港岛南区到九龙核心区，新盘一经推出便迎来认购热潮。近期尖沙咀、西九龙高铁站附近的热门楼盘开盘即售罄。在一片“不挑了”的抢购声中，香港楼市，是否正重新站回上升轨道？

　　3月28日，一沙地产科技有限公司创始人陈荣强在其公众号“汤姆港房”上写了几个“不够”：

　　时间不够，现在的客户的真实需求排山倒海一样砸过来，昨天晚上9点才吃上第一口饭，带看客户的楼盘名单长到看不完；

　　房源不够，现在的顶级豪宅市场完美诠释了什么叫“供需失衡”，感觉就很像个个（都）揣着现金在排队等法拉利，哪怕你兜里有一个亿，想在香港买套心水（合意）的新房，都得靠“抢”。

　　陈荣强的团队有20多组客户认购尖沙咀一个项目，最终仅2组抽中。3月20日，陈荣强接受每经记者正常采访时表示，他的团队服务的客户基本都是想要在香港置业的内地人或是来自内地的港漂。

　　据陈荣强回忆，香港楼市真正的转折点出现在去年年中，市场忽然出现了情绪上的反弹，“大家开始相信香港的房价还会涨。”

　　随后，来找陈荣强看房的内地人逐渐多了起来，“从一睁眼就开始忙”。2026年农历春节前的一个月内，陈荣强的团队组织了4组看房团，春节过后又组织了2组看房团，人数最多的团有100人，最少的团也有30人。此外，最近一段时间内，陈荣强和他的团队每周都要接待差不多80位一对一看房的客户。

　　“要知道，以往香港房产市场在1月至3月为淡季，但今年1月至3月，房子越卖越火，越火就越多人抢购。”陈荣强说。

　　陈荣强和他的团队还在近期接待了两三波中东资产配置中介。这些中介原本是为内地客户寻找在中东的投资机会，但美以伊战争开始后，一些客户已将目光投向香港。

　　“他们的客户中，有人想通过1亿港元以上的基金投资香港大型物业，有人更关注500万港元至1000万港元区间的零散房源。因为香港房价比中东贵四五倍，个人投资商通常不会买太贵的物业，买了以后要么出租，要么在抄底后半年内卖掉。”陈荣强说。

　　美以伊战争一直在升级，推动全球资金重新配置，香港成为国际资本公认的全球安全资产避风港，家族办公室（以下简称家办）的数量增长尤为明显。

　　香港投资推广署委托德勤在2026年2月发布的报告数据显示，截至2025年底，香港单一家办已超3380间，两年间新增680间，增幅超25%，资产金额来源覆盖中东、欧洲等地。其中约40%的受访家办在港配置房地产，投资金额多集中在5100万港元～1亿港元。

　　不过，香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量教授和记者说，中东资金虽有流入香港，但更多是出于避险需求，资金以存放为主。相关资金进场后，即便暂时不用也会进行布局，对市场可能会产生一定影响，也可能会影响有限。

　　自2024年“撤辣”（2024年2月28日，香港特区政府财政司宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施）以来，香港楼市经历了近两年的筑底、修复、信心重建。

　　据香港差饷物业估价署，2026年2月楼价指数环比涨1.59%，已经连涨9个月，若3月涨势延续，仅一季度的涨幅就将追平2025年全年。

　　香港中原地产的多个方面数据显示，2026年一季度香港一手成交实际已达6300宗，创2013年一手新例后同期新高。而新房买卖登记累计录得5373宗，涉及总金额高达628亿港元，分别同比大涨38%、94%，更创下历年同期新高。

　　回望2025年，香港楼价指数当年已上涨3.25%：一手新房成交量达2.06万宗、成交金额2256亿港元，分别同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98万宗、成交金额2917亿港元，分别同比上升17.9%、20.4%。

　　香港楼市的暖意，最早由内地客捕捉。在香港业主还未从楼市低迷中回过神时，内地客已率先出手。彼时，买家的议价空间极大。

　　第三地产代理有限公司总经理吴文忠已在香港从事地产代理多年，他直观地感受到，从去年9月开始，内地客在港买房突然下手快了很多，“有些直接一买就买两三套，而且不少是5000万港元以上的大户型。”

　　入市早的内地客，已尝到了房价上涨的甜头。吴文忠透露，两年前至去年入手香港房产的客户，所持物业平均涨幅达15%至20%，部分房源涨幅甚至高达30%。

　　一个明显例子是，长实集团与港铁集团合作开发的Blue Coast项目，在2024年年初吸引2.8万组认购，成为彼时香港新盘“票王”，平均66人抢1套房。中原地产港岛南岸分行高级分行营业经理王伟诚表示，该项目在今年3月出现首笔二手交易，原业主于2024年以970万港元一手购入，收楼一天就卖出，本次转手账面获利110万港元。

　　香港置业研究部董事王品弟观察到，如今的内地买家金融素养更高，他们敏锐捕捉到免税、利息下行与高租金回报叠加带来的窗口期，将香港房产视为长线投资标的，“不再是买一套自住，甚至会出现一次性购入五六套的情况”。

　　信和置业执行董事田兆源也和记者说，公司旗下柏珑系列项目中，内地买家比例明显提升。

　　同样是楼市反弹，2026年的香港楼市，与2024年撤辣初期的“虚火”有着本质区别。

　　吴文忠清晰记得，2024年2月撤辣后，香港楼市也曾出现成交量暴涨，但彼时的买家，多是抱着“捡漏心理”入市，“因为税费降了30%，大家认为捡了便宜，根本没考虑市场行情、租赁价值，扎堆买了新界偏远区域、启德部分的期房”。

　　王品弟认为，本轮楼市回暖的核心，是撤辣政策后释放了被压抑15年～20年的购买力。过去在“辣招”环境下，持有多套房产的投资者因双倍印花税等成本，迟迟不愿入市，政策松绑后，这部分群体开始做“旧换新、小换大、远换近”的资产优化，带动了市场的整体活跃度。同时，银行利息下行、定期存款收益走低，而房产投资能实现“租金收益+房价上涨”的双重回报。

　　楼市的回暖，也离不开香港的“抢人才”计划。据香港劳工及福利局局长孙玉菡在3月25日披露的数据，过去三年，各项人才入境计划共收到近60万宗申请，逾41万宗获批，当中，内地人才约30万宗。而高品质人才通行证计划过去三年共收到逾15万宗申请，当中逾12万宗获批。

　　人口结构的改善带来了真实居住需求、租赁需求、置业需求，成为支撑楼市最稳固的基本面。

　　田兆源指出，投资者入市给予了市场强烈的信号，随着利率预期下行、优质盘源陆续推售，香港住宅市场动力有望持续。

　　对于香港楼市的未来，王品弟的判断是“重回上升轨道，但不会90度垂直暴涨”。他预计2026年全年的上升斜率将比较陡峭，大于45度，去年及前年年底入市的物业，部分已上涨20%～30%，但后续会逐步回归平稳的上升节奏。

　　庄太量表示，香港从2024年底就开始步入降息周期，叠加楼市印花税下调等因素，让香港楼市目前还处在上升轨道里。

　　香港楼市真的火了吗？从排队的抢房人潮和攀升的数据分析来看，答案是肯定的。当避险资金、周期力量与人才红利在香江合流，香港楼市已在C位领涨。

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