作为一个在普通小区住了十余年、平时喜欢和街坊邻里闲聊居住琐事的普通人，我一直朴素地认为：物业和业主，本质是服务提供者与服务接受者的合作伙伴关系。我们按时缴纳合规物业费，物业按约定提供服务，大家一起维护居住环境，本是一件简单的事。

  但现实生活里，不少家庭都踩过物业乱收费的隐形坑：新房交房时被索要莫名其妙的卡片工本费、入住后被单独收取公摊能耗费、装修阶段被强制缴纳名目模糊的管理费……很多普通老百姓平时忙于工作生活，很少去翻阅晦涩的政策条文，遇到收费就习惯钱，等到事后打听才恍然大悟，自己吃了信息差带来的哑巴亏。

  进入2026年，我明显可以感觉到一个变化：全国多个省市，陆续由住建、市场监管、发改等部门，加大社区物业服务收费乱象的整治力度。不是一阵风式的突击检查，而是常态化摸排、规范、纠错，不少地方还开通了便捷的投诉与退费渠道。

  结合《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等现行有效法律和法规，以及2026年各地落地的整治实施细则，我梳理出5类高频出现、被法规明确划定为违规收取情形（满足特定条件才合规）的费用。很多业主不清楚边界，白白多花钱；今天我结合自己多年居住观察、身边邻里真实经历，把政策红线、边界条件、避坑方法掰开揉碎讲清楚，希望每个家庭都能守住自己辛苦挣来的钱袋子，同时理性看待物业与业主的关系。

  很多邻居和朋友都会问我一个问题：物业收费不规范的问题存在很多年了，为什么2026年开始，各地监督管理力度明显变大？我结合公开行业信息、基层治理现状，梳理出两个现实层面的核心原因，这也是政策发力的底层逻辑。

  根据中国消费者协会发布的《2025年全国消协组织受理投诉情况分析报告》，2025年全国消协组织受理的物业服务相关投诉总量较大，连续多年位居服务类投诉前列，其中收费争议、质价不符、公共收益不透明是三大核心矛盾点 。

  这些矛盾很多都源于细碎的不合理收费：单笔金额看起来不高，一年几百上千元，单个家庭负担不算特别沉重，但长期累积，既加重居民生活成本，也容易激化业主与物业之间的对立情绪，甚至衍生出拒缴物业费、服务懈怠等恶性循环。

  我身边就有很真实的感受：楼下邻居去年装修时，被物业强制收取一笔800元的“装修配合管理费”，不交就不给办理装修备案手续；还有不少老小区业主，多年来一直单独缴纳公摊电费，直到偶然和其他小区朋友交流，才意识到这笔收费可能存在问题。

  绝大多数普通居民，不会主动逐条翻阅《物业服务收费管理办法》这类偏专业的政策文件，不清楚物业费的法定包含范围、哪些收费需要合同约定、哪些需要业主共同表决。部分物业公司就利用这种信息差，拆分服务项目、自立收费名目，把本该由自身承担的经营成本，不合理转嫁给业主。

  而2026年各地开展的整治行动，核心目的并不是简单“处罚物业”，而是厘清收费边界、破除信息壁垒、强制收费与服务透明化，把收费的知情权、监督权还给业主，倒逼物业回归“物业服务”的本职定位，而非简单的小区管理者、牟利主体。

  这里我必须厘清一个很多人会陷入的误区：国家从来不是要取消物业行业，而是规范行业健康发展。

  优质、合规、用心的物业服务，是小区居住品质、居住安全的重要保障。我们要和反对的，是乱收费、服务缺位、权责不对等的物业乱象，而不是全盘否定物业服务本身。这也是我个人非常认同的观点。

  结合现行法律条文、2026年各地整治红线、我身边邻里线类高频争议收费逐条讲清楚，区分合规情形、违规情形、政策依据、常见套路、业主实操应对方式，每一条都有据可查，你们可以对照自家小区情况自查。

  第一笔：物业费为包干制时，无约定、无业主同意前提下，单独收取的公摊水电费、公共区域能耗费

  这是目前最普遍的收费争议类型。很多社区物业会单独列项，收取电梯运行电费、楼道公共照明费、绿化浇灌用水费、二次给水装置能耗费等。

  根据《物业服务收费管理办法》，居住小区物业费大致上可以分为包干制、酬金制两种计费模式，我国绝大多数小区采用包干制 。

  《物业服务收费管理办法》第十一条明确，包干制的物业服务成本，包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

  1. 若物业服务合同中白纸黑字明确约定：物业费包含公共区域能耗费用，物业就不得再单独收取公摊水电费；

  2. 若合同明确约定物业费不包含公共能耗，同时物业每月完整公示能耗明细、分摊计算依据、接受核查，且该约定经过业主大会同意，部分地区允许规范分摊收取；

  3. 无合同约定、未公示明细、未经业主同意，直接强制单独收取公摊水电费，属于违规。

  前两年我表姐居住的小区，物业每年固定向每户收取480元公摊电费。后来有业主仔细查阅了小区物业费备案文件、前期物业服务合同，发现备案定价中已经明确包含公共区域能耗成本。业主联合向当地市场监督管理局投诉，监管部门核查后认定该笔收费属于重复收费，责令物业全额退还业主，并作出相应行政处罚。

  1. 先查阅自己的物业服务合同、物业费备案文件，确认包干制物业费是否包含公共能耗；

  3. 已经缴纳不合理费用的，保留缴费票据、物业服务合同、备案文件，通过12345政务服务便民热线、当地住建局、市场监督管理局投诉，申请退费。

  不少新房集中交房阶段、老小区更新更换门禁/电梯系统时，物业会向每户收取几十到上百元的门禁卡、电梯卡工本费，甚至强制要求业主多办卡、缴纳不合理高额押金，不缴费就限制使用设施。

  小区门禁、电梯、监控等安防配套设施，其建设成本已经纳入房子整体建设成本，包含在业主购房款之内，属于小区全体业主共有配套设施。

  物业为业主提供满足家庭基础使用需求的基础数量门禁卡、电梯卡，属于物业服务的配套义务，不得单独收取基础工本费；

  仅在业主自身原因丢失、人为损坏卡片，需要补办时，物业可以收取不高于实际制卡成本的工本费，且必须公示制卡成本明细、收费标准；

  我同事去年收新房时，物业工作人员告知，每户需要缴纳2张电梯卡工本费合计60元，不缴费没办法使用电梯。同事提前查阅了有关政策，联合同楼栋多位业主，和物业友好沟通，精确指出该收费无政策与合同依据。经过协商，物业最终取消了该笔收费，免费为每户提供2张基础电梯卡。

  3. 遇到强制高额押金、不缴费限制使用公共设施的情况，保留沟通记录、通知文件，可向社区、住建部门反馈。

  第三笔：无合同约定、未经业主大会表决同意，被强制收取的装修管理费；不合理克扣、拒不退还的装修押金；强制指定清运方的建筑垃圾相关费用

  这是新房业主、刚收房准备装修的业主高频踩坑的项目。很多物业会在业主装修前，强制收取名目为“装修管理费”的费用，或设置不合理门槛。这里必须清晰区分合规与违规边界，很多业主很容易混淆。

  1. 日常生活垃圾清运费：城市生活垃圾处理费，一般要么随居民水费统一征收，要么已纳入物业费服务范围，物业不得额外收取；

  2. 装修产生的建筑垃圾清运：属于特殊增值服务，业主拥有自主选择权，物业不得强制要求业主选择物业提供的清运服务；若业主自愿选择物业清运，双方可协商收费标准；

  3. 装修管理费：现行法律和法规，没有规定物业有权强制向业主收取装修管理费。只有在物业服务合同明确约定、且收费标准经过业主大会同意的前提下，物业才可收取对应服务费用；强制收取、自立标准收取，均属于违规；

  4. 装修押金：物业可以收取装修押金，但必须在业主装修完成、物业核验房屋不存在破坏整体的结构、违反消防规定等违反相关规定的行为后，全额无息退还，不得无故克扣、变相扣除、拒不退还。

  装修是业主合法的居住改造权利，物业的法定职责，是监督装修行为不破坏建筑主体、不违反消防安全、不损害相邻业主权益，而不是借此机会自立名目牟利。强制捆绑各类收费，本质上是侵犯业主的自主选择权与合法权益。

  3. 缴纳装修押金务必索要正规收据，装修合规后要求物业全额无息退还；物业拒不退还或无故克扣，可投诉或通过司法途径维权。

  第四笔：未依法履行业主表决程序、未完成备案，物业单方面擅自涨价产生的物业费差额

  近些年，不少小区出现物业单方面张贴通知、在业主群发布了重要的公告，直接宣布物业费涨价，甚至直接从预缴费用中扣款、要求业主补缴涨价差额的情况，这是高发的违规行为。

  根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，制定和调整物业服务收费标准，属于业主共同决定的重大事项，法定完整流程为：

  1. 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

  2. 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

  3. 完成上述表决后，还需向当地住建、发改等有关部门备案，完整公示成本明细、涨价依据，涨价才具备法律效力。

  物业单方面涨价、仅和少数业主协商涨价、未履行法定表决程序、未备案就涨价，对应的涨价差额部分，业主有权拒绝缴纳。

  补充说明：空置房物业费减免，目前全国暂无统一强制标准，但多地出台地方性细则，房屋空置6个月以上且符合当地条件的，业主可按当地政策申请物业费减免，具体以所在城市官方文件为准。

  第五笔：物业代收水电燃气等费用时，额外向业主收取的手续费、服务费、加价费用

  很多老旧小区、部分新建小区，由物业代为收取水费、电费、燃气费，部分物业会借此额外加收手续费、服务费，或者在官方定价基础上加价收取水电费。

  根据《物业管理条例》第四十四条、《物业服务收费管理办法》第十七条明确规定：供水、供电、供气等单位理应当向最终用户收取有关费用；物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用 。

  简单直白地说：物业帮忙代收水电费，服务费只能向供水、供电、供气等委托单位收取，一定不可以向业主收钱，也不得加价收取。

  本地一个老旧小区，长期由物业代收电费，物业私自每度电加价0.1元。有业主整理了长期缴费记录，向市场监督管理部门举报。监管部门核查后，责令物业退还多收取的全部费用，同时要求物业严格依照国家电网官方定价收取电费，规范代收行为。

  2. 要求物业出示供水、供电、供气单位的正式票据，严格按照官方定价缴费；

  3. 若长期存在加价行为，保留缴费记录、票据，向对应公用事业单位、监管部门投诉。

  讲完5类高频违规收费情形，我还要结合普通人维权时最容易踩的误区，分享3个核心常识。我的初衷不只是对大家说什么钱不能交，更希望教会大家怎么合法、稳妥地保护自身的权益，避免从一个坑掉进另一个坑。

  很多业主因为物业存在某一项违规收费、某部分服务不到位，就直接拒交全部物业费。根据最高人民法院关于物业服务纠纷的相关司法解释，只有在物业明确存在违规收费、未履行核心服务义务且证据充分的前提下，业主才能进行对应抗辩；无正当理由全盘拒交物业费，在司法实践中大概率会败诉，甚至产生征信相关风险。

  正确做法是：区分违规收费项目和正常合规物业费，违规项目依法拒交；对于合规物业费，可就服务问题和物业协商整改后正常缴纳。

  遇到物业乱收费、不合理要求时，优先不要和工作人员发生争吵、情绪化对峙。需要完整留存证据：缴费票据、转账记录、物业收费通知、物业服务合同、政策文件截图、沟通录音录像等。

  维权优先顺序：友好协商沟通→社区居委会调解→12345政务热线投诉→主管行政部门核查处理；协商、行政途径均没有办法解决的，再通过司法途径维权。合法合规、有理有据，是最稳妥的方式。

  单个业主和物业沟通，往往力量薄弱、话语权有限；业主大会、业主委员会，是法律赋予全体业主的集体自治组织，能代表业主签订规范物业服务合同、约定收费标准、监督服务履约、更换不合格的物业服务企业。

  2026年各地的物业服务整治、提质行动中，也普遍鼓励合乎条件的小区依法成立、规范激活业委会，落实业主自治权利，从制度层面减少乱收费、权责不对等问题。

  写到这里，其实我心里有很深的现实感触。我自己居住的小区，物业算不上完美，偶尔也会出现服务细节不到位的情况，但总体在履行基础服务义务；同时我也见过不少小区，业主和物业常年陷入对立内耗，互相指责、彼此消耗大量时间精力，最终小区居住环境、邻里氛围都受到影响。

  在我看来，2026年各地加大社区物业服务收费整治力度，本质上并不是要制造业主和物业的对立，而是国家通过监管手段，清晰划定双方的权责边界：

  对物业而言，核心是按照合同约定提供对应服务，严格依法合规收费，摒弃利用信息差牟利、强制捆绑收费的不合理行为，回归“服务”的定位；

  对业主而言，义务是按时缴纳合规物业费，尊重物业的合理管理行为，同时依法行使自身的知情权、监督权、参与小区共同治理的权利。

  一个小区的美好居住环境，从来都不是物业单方面的责任，也不是业主单方面的诉求，而是双方互相理解、互相约束、共同维护的结果。我们坚决的，是违规乱收费、服务缺位、漠视业主权益的物业；同时也希望广大业主理性看待物业服务，不盲目苛责、不恶意对抗，遇到矛盾问题优先选择依法依规的方式解决。

  监管的介入，是为行业立规矩、划红线，也是为千千万万普通居民的安居生活兜底。我希望能够通过这篇内容，能让更多家庭看清收费的合规与违规边界，守住自己的合法权益；也期待更多物业服务企业，正视自身的服务定位，摒弃不合理的牟利方式，和业主携手共建更安心、舒心的居住家园。

  看完这篇内容，不知道你所在的小区有没有遇到过文中提到的各类不合理收费、收费边界模糊的情况？你平时和物业打交道时，有哪些真实的困惑、暖心经历或是维权小故事？欢迎在评论区和我聊聊，我们大家一起交流避坑经验，探讨小区治理的小办法，共同守护我们的安居生活。

  业委会和物业签订后期物业合同的时候有些服务内容是不能协商的，比如法律和法规有明确规定的内容，这部分是需要执行而不是能协商的。否则签订的合同有可能与现行的法律和法规规章产生冲突。按合同法规定这种合同属于无效合同。物业很容易钻这个空子变相扩大收费范围。业主不交费被起诉即使胜诉也荒度时间精力和社会资源。

  5月15日，演员杨子家族旗下上市公司巨力索具发布了重要的公告称，因信息公开披露问题于5月13日被证监会立案调查。6月26日晚，巨力索具发布《关于收到中国证券监督管理委员会河北监管局行政处罚事先告知书的公告》。

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